Ett attefallshus kostar från cirka 35 000 kr som enkel byggsats till 640 000 kr eller mer som nyckelfärdigt hus på 30 kvm. Skillnaden beror mest på vad som ingår, eftersom grund, markarbete, el samt vatten och avlopp ofta ligger utanför huspriset. Sedan 1 december 2025 heter husen komplementbostadshus och komplementbyggnad, och det är de nya reglerna som styr hur stort huset får bli.
Uppdaterad 15 oktober 2026 · Redaktionen på Byggfirma Malmö
Priserna i den här guiden är riktvärden från tester, butiker, annonser och prisguider, inte offertpriser. Skillnaden mellan det billigaste och det dyraste alternativet är stor eftersom husen är olika stora, olika färdiga och säljs med olika tillval.
Vad kostar ett attefallshus i byggsats, nyckelfärdigt och byggt själv?
Det finns tre vägar: du köper en byggsats och monterar själv, du köper ett hus som levereras färdigt, eller du bygger själv från materialet. Priset beror på hur mycket arbete du lägger ut.
| Typ av attefallshus | Pris | Det här gäller |
|---|---|---|
| Byggsats (Baseco, Palmako) | 35 100-126 500 kr | Enligt test 2026. El ingår inte, grund och montage anges inte |
| Stuga 30 kvm med loft, timmer | 129 115 kr (ordinarie 151 900 kr) | Kampanjpris. Omålad, takbeläggning ingår inte |
| Byggt hus 18 kvm | cirka 250 000 kr | Svenskt Trä, uppgift från Byggahus 2024 |
| Nyckelfärdigt hus 30 kvm | 640 000 kr | Annons februari 2026, förberett för anslutning av el och VA |
| Fullt isolerat hus 30 kvm som bostad | 800 000-1 200 000 kr | Osäker uppgift från en branschordlista |
Vad kostar en byggsats för attefallshus?
Byggsatser från Baseco och Palmako kostar 35 100 till 126 500 kr i ett test av byggsatser. Testvinnaren, Baseco Nyby, kostar 119 800 kr och monterades på två dagar av två personer. Du ansvarar själv för grund, montage och installationer, så fråga alltid vad som följer med.
Ett exempel från en butik: en timrad stuga på 30 kvm med loft kostar 129 115 kr på kampanj. Den är omålad, takbeläggningen ingår inte och leveransen tar fyra till sex veckor.
Vad kostar ett nyckelfärdigt attefallshus?
Nyckelfärdigt betyder att någon annan levererar och ställer upp huset, men vad som ingår skiljer sig mellan leverantörerna. Fråga uttryckligen om grund, el och VA ingår. Ett nytt hus på 30 kvm låg i en annons från februari 2026 på 640 000 kr, och det var förberett för enkel anslutning till el och VA.
Vad kostar det att bygga attefallshus per kvm?
Per kvadratmeter blir spannet stort. Beräkningarna nedan är avrundade och egna, och de är inte direkt jämförbara eftersom de omfattar olika mycket.
| Alternativ | Cirka kr per kvm |
|---|---|
| Stuga med loft, 30 kvm, kampanjpris utan grund och montage | 4 300 |
| Enbart material till 25 kvm hos byggvaruhus | 8 500 |
| Byggt hus 18 kvm | 13 900 |
| Nyckelfärdigt 30 kvm, annons | 21 300 |
| Fullt isolerat bostadshus 30 kvm | 26 700-40 000 |
Ju mer som ingår, desto högre kvadratmeterpris. Jämför därför alltid vad som ingår, inte bara kvadratmeterpriset. Källorna redovisar inga priser separat för Malmö eller Skåne, så räkna med att en lokal offert avviker från siffrorna ovan.
Vad påverkar priset på ett attefallshus mest?
Sex saker styr slutsumman:
- Storlek. Lagen tillåter 30 kvm attefallshus inom detaljplan och 50 kvm utanför, och ett 50 kvm hus kräver mer grund, tak och material.
- Färdighetsgrad. Byggsats, skalhus och nyckelfärdiga attefallshus ligger på olika prisnivåer eftersom arbetet fördelas olika.
- Isolering och installationer. Ett isolerat hus med kök, toalett och dusch kräver el och VA.
- Tak och loft. Ett attefallshus med loft ger mer användbar yta än ett utan.
- Grunden. Plint eller platta beror på tomten.
- Tillval. Fönster, dörrar, målning och inredning läggs ofta till separat.
En byggsats levereras som väggelement och material.
Regler för attefallshus 2026: hur stort får ett attefallshus vara?
Sedan 1 december 2025 finns varken attefallshus eller friggebod i plan- och bygglagen. Begreppen ersattes av komplementbyggnad, som är en fristående byggnad utan självständig bostad, och komplementbostadshus, som är inrett med bostad. Gränserna får du här.
| Lovfritt enligt PBL | Inom detaljplan | Utanför detaljplan |
|---|---|---|
| Byggnadsarea per hus | 30 m² | 50 m² |
| Nockhöjd | 4,0 m | 4,5 m |
| Alla lovfria hus på tomten sammanlagt | 45 m² | 65 m² |
Huset ska vara mindre än huvudbyggnaden, ha en nockhöjd på högst 4 meter inom detaljplan och ligga inom tomten. Tidigare lovfria byggnader, som en gammal friggebod, räknas med i den sammanlagda ytan. Många prisguider säljer fortfarande hus på 25 kvm, men det är inte längre en lagstadgad gräns. Skillnaden mot de äldre reglerna beskrivs för Malmö i guiden om attefallshus i Malmö. Lagtexten finns hos Boverket.
Behöver du bygglov för att bygga ett attefallshus?
Nej, inte om huset håller sig inom måtten ovan. Själva uppförandet ska inte anmälas längre, så den gamla bygganmälan för huset behövs inte, men placeringen ska hålla minst 4,5 meter till tomtgränsen eller ha grannarnas medgivande. Bygglov krävs ändå i två fall:
- huset placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter utan att berörda grannar skriftligen medger det
- fastigheten har skyddsbestämmelser, är särskilt värdefull eller ligger i ett värdefullt område, vilket kallas utökad lovplikt
Ligger tomten nära vattendrag eller kust kan dispens från strandskyddet behövas, och byggnader från före 1920-talet kan ha kulturvärden som ger utökad lovplikt. Ska huset ha ventilation, VA eller eldstad anmäler du installationen innan du börjar och väntar på startbesked. Läs mer om bygglov i Malmö om du bygger i Malmö stad.
Stora eller små attefallshus: vilken storlek ska du välja?
Börja med den yta du faktiskt får bygga. Inom detaljplan får alla lovfria hus på tomten tillsammans vara 45 kvm, så har du redan lovfria byggnader på 20 kvm återstår 25 kvm. Ett stort attefallshus på 50 kvm kräver att tomten ligger utanför detaljplan, och då gäller 65 kvm sammanlagt. Hur stort du behöver beror på användningen: en gäststuga eller ett hemmakontor klarar sig på mindre yta än en bostad.
Ett mindre hus är billigare i inköp, men grund, el och VA behövs oavsett storlek. Räkna därför på hela kalkylen innan du bestämmer storleken.
Köpa attefallshus: byggsats vs nyckelfärdigt, vilken modell ska du välja?
Valet handlar om tid, kunskap och risk. En byggsats är billigare i inköp men lägger ansvaret på dig. Ett nyckelfärdigt hus kostar mer men samlar ansvaret hos en part. Planera också tiden: butikens stuga har fyra till sex veckors leverans, och grunden bör vara klar när huset kommer.
| Byggsats | Nyckelfärdigt | |
|---|---|---|
| Inköpspris | Lägre | Högre |
| Grund och markarbete | Du ordnar själv | Beror på leverantören |
| Montering | Du eller ett byggföretag | Ingår normalt |
| Installationer | Registrerade företag | Registrerade företag |
Oavsett val ska de flesta elarbeten göras av ett registrerat elföretag. Ange i förfrågan mått, takform, grund, el och VA, så blir offerterna jämförbara. Begär en skriftlig offert som anger vad som ingår, och betala inte i förskott. Via Byggstart får du upp till tre kostnadsfria offerter från byggföretag att jämföra.
Hur jämför du offerter och avtal för ett nyckelfärdigt hus?
Det här säger Konsumentverket om avtal med hantverkare och byggföretag:
- Ett fast pris får inte överskridas, medan ett ungefärligt pris normalt får överskridas med högst 15 procent.
- Avtala om material, resor och städning, och skriv ner det.
- Betala inte i förskott. Bäst är att betala när arbetet är klart, så att du kan hålla inne betalning vid fel.
- Kontrollera att företaget är godkänt för F-skatt hos Skatteverket.
- Ångerrätten på 14 dagar gäller normalt inte vid uppförande av byggnad.
Reklamationstiden för arbete på fast egendom är enligt konsumenttjänstlagen tio år, men rätten att reklamera upphör om företaget går i konkurs.
Vad kostar utöver huset? Grund, markarbete, el och VA
Huspriset är sällan hela kalkylen. Dessa poster tillkommer ofta:
- grund och markarbete, eftersom huset ska stå på plint eller platta
- el, som inte ingår i byggsatserna i testet
- vatten och avlopp, om huset ska ha toalett, kök eller dusch
- takbeläggning, som saknades i butikens stuga
- tillval som isolering, fönster, måleri och planlösning
- ritningar och avgifter
Inga öppna priser i kronor finns för grund, el och VA till ett komplementbostadshus. Be om en offert för just din tomt, så får du siffran.
Hur räknar du ut totalkostnaden för ett attefallshus?
Lägg ihop alla poster i stället för att jämföra huspriser. Räkna så här:
- Huset eller byggsatsen, inklusive frakt och takbeläggning.
- Grund och markarbete på din tomt.
- Montering, om du anlitar ett byggföretag.
- El samt vatten och avlopp, om huset ska ha dem.
- Ritningar och eventuella avgifter.
- Tillval som fönster, målning och inredning.
Lägg på en marginal på cirka 15 procent, eftersom ett ungefärligt pris normalt får överskridas med så mycket.
Hur mycket kostar ritning, bygglov och anmälan för attefallshus?
Ritningar till ett attefallshus anges i prisguider kosta 10 000 till 15 000 kr. Bygglov behövs bara när huset inte uppfyller de lovfria villkoren.
Malmö stads taxa har kvar rader för attefall: 8 532 kr utan tekniskt samråd och 12 798 kr med. De speglar den gamla lagen, och hur kommunen tillämpar dem efter 1 december 2025 framgår inte, så fråga kommunen. Kräver huset ändå bygglov blir avgiften ett par tusen kronor högre: Malmö stads taxa ger cirka 9 200 kr för en byggnad av enkel karaktär upp till 20 kvm planenligt, och Lunds kommun tar 7 500 kr för en enkel komplementbyggnad som en carport. Gör du en åtgärd utan tillstånd kan en byggsanktionsavgift tas ut.
Isolering och vinterbonat: vad kostar ett attefallshus året runt?
Ett oisolerat hus duger som bastu, förråd eller garage. Ska huset användas året runt behövs isolering, värme och ofta en toalett med avlopp. Ett komplementbostadshus som någon ska bo i måste uppfylla Boverkets byggregler för bostäder, och det är därför de fullt isolerade husen kostar mest. En branschordlista anger 800 000 till 1 200 000 kr för ett isolerat bostadshus på 30 kvm, men uppgiften är osäker. Fråga om isoleringstjocklek och värmesystem i offerten.
Användningsområden: hur kan ett attefallshus användas?
Användningen avgör både pris och regler. Som komplementbyggnad fungerar huset som:
- gäststuga eller gästhus utan självständig bostad
- hemmakontor
- bastu, växthus eller poolhus
- förråd eller garage
Som komplementbostadshus kan det vara en bostad vid ett en- eller tvåbostadshus. Är du osäker på placeringen på tomten kan du söka frivilligt bygglov. Behöver du mer yta på själva huset är en tillbyggnad ett annat alternativ, med egna regler.
Kan du bygga attefallshus själv och montera byggsatsen?
Ja, montering av en byggsats kan du ofta göra själv, och vill du bygga ett attefallshus från grunden går det också. Testvinnaren monterades på två dagar av två personer. Elinstallationerna bör du lämna ifrån dig, eftersom de flesta elarbeten måste utföras av ett registrerat elföretag. Läs om vad det innebär i guiden om elektriker i Malmö. Rören dras bäst av ett Säker Vatten-auktoriserat VVS-företag, och efter jobbet ska ett auktoriserat företag lämna ett digitalt intyg. Elsäkerhetsverket har ett sökbart register där du kollar att elföretaget är registrerat, eftersom ett oregistrerat företag arbetar olagligt.
Ett litet hus med enkelt tak är lättare att montera än ett med loft.
Attefallshus med loft, sadeltak och planlösning: vad ger mest yta för pengarna?
Ett attefallshus med loft ger sovplats ovanpå samma byggnadsarea, så ytan växer utan att grunden gör det. Loftet måste ändå rymmas under nockhöjden, 4,0 meter inom detaljplan och 4,5 meter utanför, och ett sadeltak tar mer av den höjden än ett pulpettak.
Planlösningen styr hur mycket du kan använda. Grannar som berörs av placeringen ska ge skriftligt medgivande om huset ligger nära tomtgränsen.
Vanliga frågor och svar om attefallshus pris
Vad kostar ett attefallshus på 30 kvm?
Priset spänner från cirka 129 000 kr för en timrad stuga med loft, där grund och montage verkar saknas till 640 000 kr för ett nyckelfärdigt hus i en annons från februari 2026. Ett fullt isolerat hus inrett som bostad anges ibland kosta 800 000 till 1 200 000 kr, men den uppgiften är osäker.
Vad kostar det att bygga attefallshus själv?
Materialet till ett attefallshus på 25 kvm kostade i snitt 212 277 kr hos tre byggvaruhus. Då saknas grund, markarbete och installationer. De flesta elarbeten ska utföras av ett registrerat elföretag även om du bygger resten själv.
Kan jag få ROT-avdrag för ett attefallshus?
Det avgör Skatteverket i varje enskilt fall. Avdraget är 30 procent av arbetskostnaden 2026 och gäller inte material, och nybyggda bostäder som inte är färdigbyggda ger inte avdrag. Kontrollera villkoren innan du räknar med avdraget.
Vad är skillnaden mellan attefallshus, friggebod och komplementbostadshus?
Attefallshus och friggebod är gamla begrepp som togs bort ur lagen 1 december 2025. En komplementbyggnad saknar självständig bostad, medan ett komplementbostadshus är inrett med bostad. Båda är lovfria inom vissa mått.
Behöver jag bygglov eller bygganmälan för ett attefallshus på 30 kvm?
Bygglov behövs inte om huset ligger inom detaljplan, har högst 4,0 meter nockhöjd och är mindre än huvudbyggnaden. Någon bygganmälan för själva huset behövs inte heller. Bygglov krävs om huset ligger närmare tomtgränsen än 4,5 meter utan grannarnas skriftliga medgivande, eller om utökad lovplikt gäller.
